O IGP-M voltou ao centro das conversas sobre aluguel em agosto de 2026. A FGV IBRE informou queda de 0,22% no mês e alta acumulada de 2,16% em 12 meses, número relevante para contratos que usam esse índice como referência de reajuste anual.
Isso não significa que todo aluguel vencido em setembro de 2026 deve ser apenas multiplicado por 1,0216. A conta depende da cláusula contratual, da data-base do reajuste, do vencimento de cada parcela, da existência de multa e juros de mora, de pagamentos parciais e de eventual renegociação no período.
Em cobrança, despejo, revisional ou acordo extrajudicial, a memória de cálculo precisa mostrar o caminho do valor. Sem essa linha do tempo, o mesmo contrato pode gerar resultados diferentes só porque reajuste, mora e multa foram misturados na mesma rubrica.
IGP-M do mês não é a conta completa
O IGP-M é amplamente usado em contratos de locação, mas a revisão começa pelo contrato, não pelo índice divulgado no mês. A cláusula pode prever reajuste anual, outro índice, substituição em caso de extinção da série, data-base específica ou mudança de valor por acordo.
A Lei nº 8.245/1991 permite que as partes convencionem o aluguel e ajustem novo valor por acordo, mas veda vinculação à moeda estrangeira, variação cambial e salário mínimo. A mesma lei também trata da revisão judicial quando não houver acordo após o prazo legal, ponto que deve ser separado do reajuste automático previsto no contrato.
| Ponto de conferência | Impacto no cálculo |
|---|---|
| Data-base do contrato | Define quais 12 meses do índice entram no reajuste. |
| Índice pactuado | Evita trocar IGP-M por IPCA, IVAR ou outro indicador sem base. |
| Vencimento da parcela | Marca o início da inadimplência e da contagem de mora. |
| Pagamentos parciais | Devem abater o saldo na data em que ocorreram. |
| Renegociações | Podem mudar valor, índice ou período sem apagar a memória anterior. |
Reajuste, mora e inadimplência são etapas diferentes
O reajuste anual atualiza o valor do aluguel a partir da data prevista no contrato. A mora aparece quando uma parcela vencida não foi paga no prazo. A inadimplência consolida o que ainda está em aberto, com correção, juros, multa e abatimentos na data correta.
A Lei do Inquilinato também prevê o dever do locatário de pagar aluguel e encargos no prazo ajustado, ou, se o contrato não fixar outro local e prazo, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido. Em uma cobrança técnica, esse ponto ajuda a separar atraso real de divergência sobre o valor atualizado.
O erro mais comum é atualizar uma parcela já vencida pelo índice anual e, em seguida, aplicar juros como se o atraso tivesse começado antes do vencimento correto. Outro erro é lançar o pagamento parcial no fim do cálculo, quando ele deveria reduzir a base desde a data em que foi efetivamente pago.
| Rubrica | Como demonstrar na memória |
|---|---|
| Aluguel reajustado | Mostrar valor anterior, índice, fator e novo valor da parcela. |
| Correção da inadimplência | Aplicar a tabela definida para a parcela vencida até a data final. |
| Juros de mora | Indicar percentual, base de cálculo e dias de atraso. |
| Multa moratória | Usar cláusula, decisão ou parâmetro jurídico aplicável ao caso. |
| Multa contratual | Separar da mora, especialmente em devolução antecipada ou rescisão. |
IGP-M, IPCA e IVAR têm funções diferentes
O IGP-M é uma referência contratual tradicional. O IPCA mede a inflação oficial acompanhada pelo IBGE. Já o IVAR, também calculado pela FGV, acompanha a variação de aluguéis residenciais em capitais pesquisadas; em julho de 2026, acumulava alta de 5,08% em 12 meses.
Essas diferenças importam. O IVAR pode ajudar a contextualizar mercado, mas não substitui automaticamente o índice pactuado. O IPCA pode aparecer em cláusula específica ou em acordo de repactuação, mas não deve ser aplicado apenas porque parece mais estável. E o IGP-M, mesmo quando previsto, precisa respeitar a data-base do contrato.
Para fins de prova, o cálculo deve registrar a fonte consultada, o período de acumulação, o fator usado e a razão da escolha do índice. Se a discussão envolve revisão judicial de aluguel a preço de mercado, o cálculo financeiro não substitui avaliação jurídica, prova imobiliária ou decisão que defina novo valor.
Passo a passo para calcular aluguel em atraso
Uma memória defensável organiza cada aluguel como uma parcela autônoma. Isso facilita a leitura por mês, evita duplicidade de encargos e deixa claro quais valores ainda estão em aberto.
- identifique data inicial, data final e dia de vencimento do contrato;
- confirme se o vencimento é antecipado ou posterior ao mês de uso;
- aplique o reajuste anual apenas nas datas-base previstas;
- registre renegociações com novo valor, índice ou início de vigência;
- classifique cada parcela como paga, quitada ou inadimplente;
- lance pagamentos parciais pela data efetiva do pagamento;
- separe correção, juros, multa moratória e multa contratual;
- consolide o saldo na data de cálculo ou na data de encerramento.
Quando há desocupação no meio do período, também é necessário avaliar aluguel proporcional. Um encerramento no dia 12, por exemplo, não deve ser tratado como mês cheio sem conferir a cláusula contratual, a posse do imóvel e a regra definida para o caso.
Como a SOS Cálculos entra nessa rotina
O módulo de cálculo de aluguéis da SOS Cálculos foi criado para organizar esse tipo de memória. No código da plataforma, o módulo ALU trabalha com período inicial e final, data de encerramento ou desocupação, dia de vencimento, opção de fim de mês, vencimento antecipado, valor inicial, locador e tabela de índice.
Também foram confirmados campos para correção monetária da inadimplência, juros, base de cálculo dos juros, multa, multa contratual por quantidade de aluguéis, renegociações e situação de cada parcela. O relatório próprio inclui extrato de aluguéis, parcelas inadimplentes, diferenças de pagamento e multa contratual quando aplicável.
O código possui uma tabela IGP-M identificada, mas as opções disponíveis no módulo dependem das tabelas habilitadas para cada ambiente. Por isso, a memória precisa registrar a tabela efetivamente usada no caso, em vez de presumir que todo contrato será atualizado pelo mesmo índice.
Links internos úteis para a revisão
Se a dúvida principal for escolher o índice, veja o guia sobre qual tabela de correção monetária usar. Quando o cálculo já está em fase judicial, o artigo sobre liquidação de sentença por cálculos ajuda a estruturar premissas, pagamentos e memória.
Em contratos garantidos por fiador ou seguro fiança, também vale separar a cobrança de aluguel da discussão da garantia. A página de cálculo de fiança é um caminho específico quando o problema envolve responsabilidade do garantidor e não apenas atualização das parcelas vencidas.
Checklist antes de fechar o demonstrativo
Antes de apresentar a memória, confira se outra pessoa consegue reconstruir o cálculo sem precisar adivinhar cláusulas ou datas.
- o índice aplicado é exatamente o índice previsto ou determinado?
- a data-base anual foi respeitada em cada reajuste?
- parcelas pagas, quitadas e inadimplentes estão separadas?
- pagamentos parciais reduzem o saldo na data correta?
- juros e multa de mora aparecem em rubricas próprias?
- eventual multa contratual foi separada da inadimplência mensal?
- a fonte do IGP-M, IPCA ou outro índice foi registrada?
O IGP-M divulgado pela FGV é um dado importante, mas ele é só uma das entradas do cálculo. A conta sólida nasce da combinação entre contrato, índice correto, vencimentos, pagamentos e critérios de mora demonstrados em ordem cronológica.